深圳光明區(qū)高新西路11號是研祥智谷的所在地。上下班時間，稍顯冷清的路段就會變得十分熱鬧。這個2015年開始對外運營的園區(qū)，度過了前兩年的艱難時期后，已經(jīng)進入了穩(wěn)定軌道，現(xiàn)在園區(qū)入駐的企業(yè)有180多家，總?cè)藬?shù)達到近8000人。

       離研祥智谷約3分鐘車程處，同屬高新科技園片區(qū)的云智科園，還可以看到施工收尾的現(xiàn)場。這個嶄新的園區(qū)定位為新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，預(yù)計2019年6月底交付使用。

       坐落在玉塘街道光僑路一側(cè)的高科國際創(chuàng)新中心，除了門口正在改造的兩棟較低層建筑，另外兩棟24層的新建筑去年剛投入使用，已經(jīng)吸引了數(shù)家生物醫(yī)藥、新材料領(lǐng)域的企業(yè)落戶。

       研祥智谷、云智科園、高科國際創(chuàng)新中心這些現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)是光明區(qū)近年來高端產(chǎn)業(yè)載體供應(yīng)加速的一個縮影。把戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)作為立區(qū)之本，將先進制造業(yè)作為強區(qū)基石的光明區(qū)，新一代信息技術(shù)、新材料、生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)正加快集聚。如何應(yīng)對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級對高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的增加？新時期現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)該從哪些方面滿足企業(yè)的發(fā)展需求？帶著這些問題，記者選擇了若干個光明區(qū)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行了深度走訪。

      ●南方日報記者 柳艷

      集聚效應(yīng)凸顯

      園區(qū)聚焦區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)

      在云智科園，一棟棟有點像堆疊的積木的樓棟，外立面閃著深色玻璃幕墻的光澤，與一路之隔的農(nóng)民房形成鮮明的反差。

深圳市特區(qū)建發(fā)科技園區(qū)發(fā)展有限公司營銷招商中心負責(zé)人張小飛介紹，云智科園項目占地約6萬平方米，總建筑面積約36萬平方米，主要包括17萬平方米的研發(fā)廠房、2.6萬平方米商業(yè)用房和4.6萬平方米辦公用房。北側(cè)與東側(cè)為高新企業(yè)的研發(fā)與制造基地。

       “我們做過前期調(diào)研，將園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位為新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)方向。附近有華星光電這樣的平板顯示產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)，已經(jīng)產(chǎn)生集聚效應(yīng)。我們希望打造成以電子信息產(chǎn)品、平板顯示、LED、新能源與新材料等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)、制造、展示為主的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)。”張小飛說。

       據(jù)了解，光明區(qū)目前的三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)，四大新興產(chǎn)業(yè)為新材料（石墨烯）、人工智能、生物與生命健康、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。

       坐落在深圳鐘表產(chǎn)業(yè)集聚基地內(nèi)的瑞輝大廈，為深圳市瑞輝鐘表有限公司投資興建。建筑面積為4.5萬平方米，自用面積1.5萬平方米。2017年建成投入使用后，2018年開始對外招租，也希望能引入生物醫(yī)藥、人工智能、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的企業(yè)。目前已經(jīng)出租5000多平方米，租金約為50元/平方米。

研祥智谷的招商總監(jiān)周勇介紹，研祥智谷占地面積8萬平方米，建筑面積24.5萬平方米園區(qū)定位為研發(fā)、辦公，辦公類涉及行業(yè)比較廣泛，入駐的制造業(yè)企業(yè)則多為新一代信息技術(shù)、智能制造。

       另一個開發(fā)建設(shè)比較早的招商局智慧城，由招商局集團開發(fā)并于2010年投入使用，目前園區(qū)共有物業(yè)12棟，包括廠房、研發(fā)辦公樓、宿舍、商業(yè)設(shè)施等。近兩年來隨著產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型以及園區(qū)環(huán)保提質(zhì)升級要求，入駐園區(qū)的企業(yè)多為智能制造、生物醫(yī)藥以及新材料等類型。

        “企業(yè)選擇園區(qū)分幾種情況。如果比較大型的企業(yè)，會更多考慮政府的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，比較看重產(chǎn)業(yè)的集群效應(yīng)。現(xiàn)階段光明區(qū)的新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)還是不錯的，但其他產(chǎn)業(yè)的集聚還需要時間培育。園區(qū)主攻某一個產(chǎn)業(yè)方向，有利于推動光明區(qū)培育優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群?！惫饷鲄^(qū)一位產(chǎn)業(yè)人士表示，政府制定產(chǎn)業(yè)政策時，可以針對特定的產(chǎn)業(yè)給予進駐園區(qū)的企業(yè)扶持。

      打造“垂直工業(yè)綜合體”

      適應(yīng)研發(fā)、生產(chǎn)、運營一體化需求

      走進高科國際創(chuàng)新中心，兩棟新建的樓宇就像寫字樓，從內(nèi)到外充滿著現(xiàn)代化氣息。不過，這兩座大樓跟寫字樓最大的不同就是可以支持“產(chǎn)業(yè)上樓”。

高科國際創(chuàng)新中心主打產(chǎn)業(yè)就是光明區(qū)四大新興產(chǎn)業(yè)中的生命健康、人工智能產(chǎn)業(yè)。深圳市高科新產(chǎn)業(yè)控股有限公司常務(wù)副總經(jīng)理劉驍介紹，園區(qū)占地面積達到3.2萬平方米，4棟建筑總面積為16萬平方米，其中新建的兩棟為24層，還有兩棟舊建筑改造的分別為12層和9層。引入的5家企業(yè)涉及生命健康、新材料等領(lǐng)域，其中有一家生命健康產(chǎn)業(yè)的企業(yè)每年產(chǎn)值達2.5億元，僅研發(fā)人員就有400多人。

劉驍說，高科是從電子制造業(yè)轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)空間，在制造業(yè)多年摸爬滾打，深諳制造業(yè)發(fā)展不易，希望打造一個幫助制造業(yè)的創(chuàng)新載體?！拔覀兊男聵菍痈哌_到4米，底部數(shù)層甚至達到6米，平均承重可以達到500公斤/平方米，園區(qū)定價為55元/平方米。在形象上適合做企業(yè)總部，又支持‘產(chǎn)業(yè)上樓’，研發(fā)、實驗室、生產(chǎn)在一棟樓中搞定?！?/span>

      記者采訪的其他數(shù)家產(chǎn)業(yè)園區(qū)負責(zé)人也表示，園區(qū)可支持研發(fā)和生產(chǎn)一體。

一位產(chǎn)業(yè)人士表示，打造這樣的“垂直工業(yè)綜合體”，符合深圳制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)特質(zhì)和產(chǎn)業(yè)升級趨勢?！吧钲诋a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級迅速，形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)特質(zhì)和輕量化制造的鮮明特色。企業(yè)對研發(fā)生產(chǎn)辦公一體化的需求程度很高，出現(xiàn)了很多現(xiàn)代化園區(qū)內(nèi)廠房轉(zhuǎn)做研發(fā)辦公?！怪惫I(yè)綜合體’可更好地滿足企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、運營一體化需求?！?/span>

      該人士指出，相比深圳其他區(qū)域而言，光明區(qū)可供開發(fā)的土地資源相對較多。但受制于土地問題和土地出讓指標(biāo)的約束，光明區(qū)每年可供出讓的工業(yè)用地有限。通過大力發(fā)展“垂直工業(yè)綜合體”向空中要地，加快提升產(chǎn)業(yè)承載能力，有利于光明區(qū)引進更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。建設(shè)“垂直工業(yè)綜合體”既可以保障和拓展現(xiàn)階段的廠房空間需求，也可以在未來將廠房靈活調(diào)整為研發(fā)辦公用房，既可避免土地資源的低效利用，也可避免未來推倒廠房重建造成社會財富的巨大浪費?！岸腋邔訌S房所面臨的承重、設(shè)備及物質(zhì)運送、安全、消防、環(huán)保等問題均具有可行的、經(jīng)濟性的解決方案?！?/span>

      加快配套設(shè)施建設(shè)

      交通、教育等方面還存在明顯短板

      作為研祥智谷的招商總監(jiān)，周勇在園區(qū)建設(shè)階段就來到了光明區(qū)。他坦言，2015年、2016年招租非常困難，出租率維持在60%很長時間，2017年情況開始好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在基本上是滿租狀態(tài)。

   “前兩年招租的困難在于配套還不成熟。我們最初規(guī)劃有食堂、宿舍等配套設(shè)施。但剛開始不僅是其他企業(yè)員工難招，我們研發(fā)中心要從南山搬過來，自己員工都大部分不愿意過來。后來園區(qū)增設(shè)了免費班車、增加了游泳池等配套，才打消員工顧慮。最近兩年隨著光明區(qū)城市品質(zhì)提升，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向逐漸清晰，園區(qū)招商越來越有底氣?！敝苡抡f。

深圳市瑞輝鐘表有限公司總經(jīng)理王淑雷也告訴記者，自從今年3月光明區(qū)的投資推介會舉辦后，來咨詢?nèi)腭v的企業(yè)量質(zhì)齊升，自己對于園區(qū)的后續(xù)運營有信心。

在劉驍?shù)霓k公室，一塊白板上寫著中意科技產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新峰會的項目進度。這個支持“產(chǎn)業(yè)上樓”的園區(qū)，不僅希望給高端制造企業(yè)提供一個空間載體，也希望能成為它們的創(chuàng)新加速器。

      劉驍介紹，園區(qū)有配套公寓、食堂、餐飲小鎮(zhèn)；還規(guī)劃有學(xué)術(shù)報告廳、科技創(chuàng)新展廳、眾創(chuàng)空間；建有外腦學(xué)院，可以提供知識產(chǎn)權(quán)、法律、財務(wù)、銀行等方面的支持；與多家銀行合作打造金融超市服務(wù)，可提供科技貸、租金貸等產(chǎn)品；園區(qū)有種子資金800萬元，可對初創(chuàng)型企業(yè)進行扶持……園區(qū)已成為華南地區(qū)首家意大利中國創(chuàng)新中心，將開展國際技術(shù)轉(zhuǎn)移，6月計劃舉辦中意科技產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新峰會。“這些是新型科技園區(qū)應(yīng)該做的，要為入駐企業(yè)提供方便快捷服務(wù)。”劉驍說。

      劉驍介紹，希望高科國際創(chuàng)新中心可以成為光明區(qū)綜合性科技園區(qū)、雙創(chuàng)示范基地，“建議能給予園區(qū)資質(zhì)認定，這樣園區(qū)有干勁，入駐園區(qū)的企業(yè)也方便享受相關(guān)的優(yōu)惠政策?！?/span>

      目前已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)脑浦强茍@，已經(jīng)陸續(xù)有企業(yè)來洽談入駐一事。張小飛介紹，云智科園的首批租金為55元/平方米起，優(yōu)質(zhì)企業(yè)園區(qū)會給相應(yīng)的租金優(yōu)惠。園區(qū)配套有便利店、超市、咖啡館、特色餐飲、健身房等功設(shè)施，還設(shè)有黨群服務(wù)中心、政務(wù)大廳分廳，目前正與政府的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、市場化的基金公司洽談合作事宜?！皥@區(qū)今年去化率目標(biāo)是40%，壓力還是比較大。周邊的配套還不夠完善，目前交通、教育還是比較大的短板。”

      記者走訪發(fā)現(xiàn)，繼續(xù)升級周邊配套設(shè)施是園區(qū)及企業(yè)最為期待的。瑞輝大廈所在的區(qū)域是深圳鐘表產(chǎn)業(yè)集聚基地，但該園區(qū)整體辨識度還不高；道路交通及其他各類配套設(shè)施仍顯不足、引導(dǎo)性不強，基地與外部聯(lián)系的公共交通配套較少；目前基地內(nèi)企業(yè)員工總數(shù)近萬人，但幾乎無生活配套，特別是酒店、餐飲、便利店、咖啡吧、金融網(wǎng)點等基本沒有。此外，體現(xiàn)鐘表特色文化及休閑娛樂的配套設(shè)施也不足。這些問題引發(fā)了光明區(qū)多名政協(xié)委員的關(guān)注，今年的多份提案均針對鐘表基地的配套設(shè)施建設(shè)問題。

      ■相關(guān)

      光明區(qū)劃定近34平方公里

      新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)

      當(dāng)前，光明區(qū)提出了打造世界一流科學(xué)城和深圳北部中心的新定位。深圳北部中心具體包括六方面，即創(chuàng)新中心、產(chǎn)業(yè)中心、文化中心、醫(yī)療中心、交通中心、生態(tài)中心。創(chuàng)新中心將構(gòu)建基礎(chǔ)研究、技術(shù)攻關(guān)、成果轉(zhuǎn)化、科技金融的全過程創(chuàng)新生態(tài)鏈，重點打造新材料（石墨烯）人工智能、生物與生命健康、文化創(chuàng)意四大新興產(chǎn)業(yè)。

      產(chǎn)業(yè)集聚需要空間，而產(chǎn)業(yè)空間是很多快速成長企業(yè)的發(fā)展痛點。光明區(qū)擁有深圳最稀缺的連片產(chǎn)業(yè)用地空間，工業(yè)區(qū)塊線范圍有31.8平方公里，擁有大量可開發(fā)的土地。

      據(jù)了解，光明區(qū)出臺了系列文件，明確了產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)的四種方式。對于規(guī)模大、實力強的龍頭企業(yè)，支持以單獨供地方式落戶光明。對于規(guī)模暫時達不到單獨供地的條件，但具有較高的成長性，在細分領(lǐng)域處于領(lǐng)先水平的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，根據(jù)企業(yè)的類型和實際需求，支持企業(yè)以聯(lián)合申請用地、先租賃后出讓、與社區(qū)合作共建等多種方式落地光明。

      光明目前有區(qū)屬產(chǎn)業(yè)用房10萬平方米，到2021年將達到50萬平方米，這些區(qū)政府擁有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)用房，將按照低于市場租金的價格引入符合光明產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)要求的先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、中小企業(yè)總部、小微企業(yè)、孵化器、科技創(chuàng)新平臺、高端人才團隊等主體入駐。

      市場化用房方面，目前光明總計有約2400萬平方米的用房空間。光明區(qū)正在出臺的空間管控政策，將在入駐前置審查、合同標(biāo)準文本、鼓勵自建自改等方面明確標(biāo)準，對園區(qū)水電價格、公攤等進行管控，確保為光明的優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)空間。

      據(jù)了解，按照深圳市委、市政府確定的全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分布，光明未來將重點發(fā)展新材料、人工智能（含新一代信息技術(shù)、智能制造）、生物與生命健康、文化創(chuàng)意四大新興產(chǎn)業(yè)，并劃定33.94平方公里新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

      ■樣本

      舊工業(yè)區(qū)綜合提升

      實現(xiàn)“騰籠換鳥”

      與周圍老舊的工業(yè)廠房相比，鳳鳴谷智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)和宏域·光明谷這兩個首批綜合提升試點的園區(qū)，展現(xiàn)出一種新生般的活力。作為光明區(qū)舊工業(yè)區(qū)綜合提升試點扶持項目，這兩個園區(qū)通過改造“騰籠換鳥”，不僅產(chǎn)業(yè)升級，社區(qū)集體經(jīng)濟收入也實現(xiàn)了提升。

引入高端制造企業(yè)

      鳳鳴谷智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于光明區(qū)塘尾社區(qū)，是光明區(qū)舊工業(yè)區(qū)綜合提升試點之一。鳳鳴谷智能產(chǎn)業(yè)園原名寶塘工業(yè)區(qū)，建設(shè)于上世紀90年代。第一批試點改造的廠房共14棟，2018年1月對外招租，目前已全部出租。入駐的企業(yè)涉及光電、新能源、智能穿戴、通信設(shè)備、LED等產(chǎn)業(yè)。

      宏域·光明谷原名美林工業(yè)區(qū)，也是光明區(qū)舊工業(yè)區(qū)綜合提升試點扶持項目之一。據(jù)深圳市中宏孔雀藍實業(yè)有限公司總經(jīng)理鄒雄武介紹，美林工業(yè)區(qū)原來由家具企業(yè)承租，環(huán)境臟亂差。在改造中采取了立體式改造方式，重新鋪設(shè)了所有下水管道，拆除了一間近1000平方米的鐵皮房，把亂搭的電線埋入地下，引入了自動停車收費系統(tǒng)，安裝了充電樁?，F(xiàn)在園區(qū)建筑面積1.1萬平方米，入駐企業(yè)共５家，主營智能制造業(yè)，租金為30元/平方米。

      “從去年10月到現(xiàn)在，出租率一直停留在60%?！编u雄武認為，這與實體經(jīng)濟壓力大、市場需求縮減有關(guān)。

      據(jù)了解，宏域·光明谷未升級前社區(qū)每月平均租金收入為9元/平方米,競價后的租金提升至44元/平方米，約為原來租金的4倍。鳳鳴谷智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)在光明區(qū)三資平臺掛牌交易，最終溢價高達61.44%，廠房租金也從13元/平方米增至40元/平方米。

      將擴大舊工業(yè)區(qū)改造試點

      在光明區(qū)，還有不少與鳳鳴谷智能產(chǎn)業(yè)園、宏域·光明谷同類型的社區(qū)集體性質(zhì)舊工業(yè)園區(qū)。此類舊工業(yè)區(qū)主體建筑年限普遍在15年以上，主體建筑老舊、配套設(shè)施落后、生產(chǎn)環(huán)境較差，存在較大的安全隱患，且現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)較為低端，主要以塑膠、模具、五金等低端制造業(yè)為主，租金整體水平低，經(jīng)濟效益不高。

為提高社區(qū)經(jīng)濟效益、拓展產(chǎn)業(yè)空間以及帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，光明區(qū)自2016年啟動舊工業(yè)區(qū)綜合提升試點工作以來，通過改善舊工業(yè)區(qū)整體環(huán)境，引入了高端企業(yè)生產(chǎn)運營方式。

      目前，光明區(qū)正在修訂完善舊工業(yè)區(qū)綜合提升工作相關(guān)政策。接下來，光明區(qū)將繼續(xù)協(xié)助園區(qū)開展招商工作，推動優(yōu)質(zhì)項目落地；加快推動蓮塘舊工業(yè)區(qū)綜合提升進程，探索舊工業(yè)改造新模式；同時擴大舊工業(yè)區(qū)綜合提升試點范圍，實現(xiàn)舊工業(yè)區(qū)改造數(shù)量倍增。